خرید ملک در کشور ترکیه به‌ویژه برای افرادی که قصد مهاجرت و اخذ اقامت این کشور را دارند، نیازمند طی کردن فرایندی دقیق و حساس است. یکی از مهم‌ترین مراحل در این فرایند، تهیه گزارش کارشناسی ملک یا به اصطلاح اکسپرتیز است. این گزارش نقشی اساسی در تعیین ارزش واقعی ملک، اطمینان از قانونی بودن آن و جلوگیری از هرگونه تقلب احتمالی در قیمت‌گذاری ایفا می‌کند. در این مقاله قصد داریم به طور جامع به بررسی اهمیت و ضرورت تهیه گزارش اکسپرتیز در ترکیه بپردازیم.
گزارش اکسپرتیز چیست؟
گزارش کارشناسی ملک یا اکسپرتیز در ترکیه، سندی رسمی و معتبر است که توسط کارشناسان رسمی و مورد تأیید دولت ترکیه تهیه می‌شود. این گزارش حاوی اطلاعات جامع و دقیقی در خصوص ویژگی‌های ملک، موقعیت مکانی، وضعیت حقوقی و سند مالکیت، بررسی فنی و سازه‌ای و همچنین ارزش‌گذاری نهایی آن است. به عبارت ساده‌تر، گزارش اکسپرتیز تصویری شفاف و واقعی از ارزش، کیفیت و شرایط یک ملک در اختیار خریدار قرار می‌دهد.
اهمیت تهیه گزارش اکسپرتیز
تهیه گزارش کارشناسی ملک در ترکیه اهمیتی انکارناپذیر دارد و نقشی کلیدی در فرایند خرید ملک ایفا می‌کند. برخی از مهم‌ترین دلایل ضرورت تهیه این گزارش عبارت‌اند از:
- حصول اطمینان از ارزش واقعی ملک و پرهیز از پرداخت بیش از حد یا کمتر از میزان واقعی
- جلوگیری از هرگونه کلاهبرداری یا تقلب احتمالی در قیمت‌گذاری ملک توسط فروشنده
- اطمینان از قانونی و شفاف بودن مدارک مالکیت ملک و عدم وجود هرگونه بدهی یا مشکل حقوقی
- آگاهی از وضعیت فنی و سازه‌ای ملک و هزینه‌های احتمالی تعمیر و نگهداری آن در آینده
- امکان اخذ وام و تسهیلات بانکی در ترکیه با ارائه گزارش کارشناسی ملک
- لزوم ارائه گزارش اکسپرتیز برای انتقال سند در دفترخانه‌های اسناد رسمی
- ضرورت وجود این گزارش برای افرادی که قصد اخذ پاسپورت و تابعیت ترکیه از طریق خرید ملک را دارند
تهیه گزارش اکسپرتیز، یکی از اصلی‌ترین و حیاتی‌ترین مراحل در فرایند خرید ملک در ترکیه به‌شمار می‌رود که نه تنها خریدار را در یک معامله امن و سودمند یاری می‌کند، بلکه انجام آن برای انتقال قانونی سند و حتی اخذ شهروندی ترکیه الزامی است.
مراحل دریافت گزارش اکسپرتیز در ترکیه
ثبت درخواست توسط فروشنده
گام نخست در مسیر دریافت گزارش اکسپرتیز در ترکیه، ثبت درخواست از سوی فروشنده است. پس از توافق اولیه بر سر شرایط معامله، فروشنده باید با مراجعه به اداره ثبت اسناد، تقاضای خود برای دریافت گزارش کارشناسی را به ثبت برساند. در این مرحله، فروشنده مسئولیت ارائه مدارک و مستندات ملکی مورد نیاز شامل سند مالکیت، پروانه ساخت، نقشه ساختمان و اطلاعات هویتی خویش را بر عهده دارد.
انتخاب کارشناس رسمی توسط اداره ثبت اسناد
پس از ثبت درخواست از سوی فروشنده، اداره ثبت اسناد نسبت به انتخاب و اعزام یک کارشناس رسمی و مورد تأیید خود برای بررسی ملک و صدور گزارش اقدام می‌کند. این کارشناسان افرادی متخصص، متعهد و دارای صلاحیت از نظر دولت ترکیه هستند که وظیفه بررسی همه جانبه ملک و تهیه گزارشی دقیق و بی‌طرفانه را بر عهده دارند.
بازدید کارشناس از ملک و بررسی مدارک
در این مرحله کارشناس منتخب شخصاً از ملک مورد معامله بازدید کرده و به بررسی دقیق کلیه جوانب فنی، سازه‌ای و حقوقی آن می‌پردازد. همچنین صحت و اصالت کلیه اسناد و مدارک ارائه شده توسط فروشنده مورد ارزیابی و کنترل قرار می‌گیرد. کارشناس در صورت نیاز راهنمایی‌ها و توصیه‌های لازم برای رفع نواقص احتمالی را به فروشنده ارائه داده و پس از اطمینان از رعایت کلیه موارد، مبادرت به تهیه گزارش نهایی می‌کند.
صدور گزارش نهایی ارزش‌گذاری
با پایان بررسی‌های همه جانبه ملک، کارشناس یک گزارش جامع و حرفه‌ای شامل کلیه اطلاعات به دست آمده در خصوص ملک، نظیر موقعیت، متراژ، وضعیت سند، کیفیت ساخت، استحکام سازه و امکانات تهیه کرده و ارزش نهایی ملک را اعلام می‌کند. مدت زمان لازم برای صدور گزارش کارشناسی معمولاً بین 2 تا 3 روز کاری است. گزارش نهایی در قالب 20 الی 35 صفحه به فروشنده، خریدار و اداره ثبت اسناد تحویل داده می‌شود. این گزارش به مدت یک ماه اعتبار داشته و ملاک عمل برای انتقال سند در دفترخانه‌های اسناد رسمی است.
محتوای گزارش اکسپرتیز ملک
یکی از مهم‌ترین بخش‌های گزارش کارشناسی ملک، ارائه اطلاعات کلی و پایه در خصوص ملک مورد نظر است. این اطلاعات شامل موارد زیر است:
- نوع ملک (آپارتمان، ویلا، زمین و…)
- آدرس دقیق و موقعیت جغرافیایی
- شماره پلاک ثبتی
- متراژ و زیربنای ملک
- تعداد اتاق‌ها و سرویس‌های بهداشتی
- سال ساخت و عمر بنا
- تعداد طبقات در ساختمان (در مورد آپارتمان)
- جهت قرارگیری ملک وجود این اطلاعات به خریدار کمک می‌کند تا درک جامعی از مشخصات فیزیکی ملک به دست آورد.
بخش دیگر گزارش اکسپرتیز به بررسی موقعیت ملک و دسترسی‌های آن اختصاص دارد. در این بخش اطلاعاتی نظیر:
- فاصله تا مراکز مهم شهری، تجاری، آموزشی و درمانی
- دسترسی به حمل و نقل عمومی اعم از اتوبوس، مترو و …
- فاصله تا ایستگاه‌های حمل و نقل عمومی
- نزدیکی به بزرگراه‌ها، خیابان‌های اصلی و فرعی
- فاصله تا اماکن تفریحی و گردشگری
- امکان دسترسی به پارکینگ اختصاصی یا عمومی ذکر می‌شود. با توجه به نقش مهم موقعیت در ارزش و مطلوبیت یک ملک، وجود این اطلاعات در گزارش کارشناسی از اهمیت بالایی برخوردار است.
یکی از اصلی‌ترین وظایف کارشناس در تهیه گزارش اکسپرتیز، بررسی دقیق وضعیت حقوقی و سند مالکیت ملک است. در این بخش موارد زیر مورد ارزیابی قرار می‌گیرد:
- نوع سند (شش دانگ، مشاع، اوقافی و…)
- صحت و اصالت اسناد ارائه شده
- وضعیت مالکیت و درصد سهم فروشنده
- عدم وجود هرگونه بدهی مالیاتی یا حقوقی
- عدم ثبت ملک به عنوان وثیقه یا ضمانت بانکی
- امکان انتقال سند به نام خریدار این بخش از گزارش به خریدار اطمینان می‌دهد که ملک مورد نظر از نظر حقوقی و قانونی مشکلی نداشته و فرآیند انتقال مالکیت به درستی انجام خواهد شد.
کارشناس در گزارش اکسپرتیز به بررسی وضعیت فنی، کیفیت ساخت و استحکام سازه‌ای ملک نیز می‌پردازد. این بخش شامل بررسی موارد زیر است:
- کیفیت مصالح به کار رفته در ساخت
- وضعیت سقف، دیوارها، کف‌ها و پنجره‌ها
- عایق‌بندی حرارتی و صوتی ساختمان
- وضعیت تأسیسات شامل لوله‌کشی، سیم‌کشی برق و گاز
- سیستم گرمایش و سرمایش ملک
- وجود نواقص فنی و سازه‌ای و برآورد هزینه رفع آن‌ها
- وضعیت نما و پوشش خارجی ساختمان
- کیفیت و جنس درب‌های داخلی و خارجی بررسی و ثبت این موارد در گزارش، خریدار را از شرایط فنی ملک آگاه ساخته و در برآورد هزینه‌های نگهداری و تعمیرات احتمالی آینده یاری می‌کند.
مهم‌ترین و حساس‌ترین بخش گزارش کارشناسی، اعلام ارزش نهایی ملک است. کارشناس پس از بررسی کلیه جوانب، قیمت واقعی و منصفانه ملک را با در نظر گرفتن شرایط روز بازار اعلام می‌کند. در این بخش همچنین مواردی نظیر ارزش هر متر مربع، امکان نوسانات آتی قیمت و مقایسه با نرخ املاک مشابه در منطقه ذکر می‌شود. به این ترتیب خریدار و فروشنده با آگاهی کامل از ارزش واقعی ملک وارد فرآیند معامله شده و دچار زیان و یا سوءاستفاده‌های احتمالی نخواهند شد.
هزینه و مدت زمان اعتبار گزارش کارشناسی ملک
هزینه صدور گزارش اکسپرتیز در ترکیه بسته به نوع و ابعاد ملک متغیر است. این هزینه برای ملک های معمولی و متوسط بین 1000 تا 1600 لیر ترکیه و برای املاک لوکس و بزرگ از 6000 تا 10000 لیر است. توجه داشته باشید که پرداخت این هزینه بر عهده متقاضی و خریدار ملک است و مستقیماً به حساب اداره ثبت اسناد واریز می‌شود.
مدت زمان اعتبار گزارش کارشناسی ملک در ترکیه یک ماه از تاریخ صدور است. بنابراین خریدار و فروشنده باید حداکثر ظرف این مدت نسبت به نهایی کردن معامله و انتقال سند مالکیت در دفترخانه اسناد رسمی اقدام کنند. پس از پایان مدت اعتبار، گزارش قبلی فاقد ارزش قانونی بوده و نیاز به اخذ گزارش جدید خواهد بود.
توصیه می‌شود به دلیل احتمال نوسانات بازار ملک و همچنین محدود بودن اعتبار زمانی گزارش، متقاضیان حتماً پس از حصول توافقات اولیه و عقد قرارداد مقدماتی با فروشنده، نسبت به درخواست صدور گزارش اکسپرتیز اقدام کنند. به این ترتیب از اتلاف وقت و هزینه جلوگیری شده و روند خرید ملک با سرعت و دقت بیشتری انجام خواهد شد.
نکات مهم در خصوص اکسپرتیز املاک در ترکیه
در اینجا به چند نکته کلیدی و حائز اهمیت در زمینه تهیه گزارش کارشناسی ملک در ترکیه اشاره می‌کنیم:
- دریافت گزارش اکسپرتیز برای کلیه معاملات ملکی در ترکیه اعم از خرید، فروش یا اجاره الزامی است و بدون آن امکان انتقال سند در دفترخانه‌ها وجود ندارد.
- در صورتی که خریدار قصد اخذ وام برای خرید ملک داشته باشد، ارائه گزارش کارشناسی به بانک جهت دریافت تسهیلات ضروری است.
- اگر ملک مورد معامله در رهن یا وثیقه بانک باشد، این موضوع در گزارش اکسپرتیز ذکر شده و خریدار پیش از نهایی کردن خرید باید نسبت به تسویه بدهی و فک رهن اقدام کند.
- افرادی که قصد اخذ اقامت و پاسپورت ترکیه از طریق خرید ملک را دارند، باید توجه داشته باشند که صرفاً گزارش‌های کارشناسی با ارزش 400 هزار دلار و بالاتر، مورد قبول اداره مهاجرت و تابعیت ترکیه است.
- در صورتی که ارزش ملک در گزارش کارشناسی کمتر از مبلغ مندرج در قرارداد فروش باشد، مبنای پرداخت مالیات نقل و انتقال، رقم ارزش‌گذاری شده توسط کارشناس خواهد بود نه مبلغ قرارداد.
- خریداران و فروشندگان ملک باید به کارشناسان در هنگام بازدید، کلیه اطلاعات و مستندات درخواستی را ارائه کنند تا ارزیابی به دقیق‌ترین شکل ممکن انجام شود.
- پس از دریافت گزارش، طرفین معامله باید به دقت کلیه بخش‌های آن را مطالعه کرده و در صورت وجود هرگونه مغایرت یا ابهام، پیش از امضای قرارداد نهایی، موضوع را پیگیری و برطرف کنند.
- در صورت مشاهده تخلف یا اظهار نظر غیرواقعی در گزارش کارشناسی، می‌توان موضوع را از طریق مبادی ذیصلاح قانونی مانند اداره ثبت اسناد و نظام مهندسی کشور ترکیه پیگیری کرد.
جمع‌بندی
گزارش کارشناسی ملک یا اکسپرتیز، یکی از مهم‌ترین مراحل در فرآیند خرید ملک در کشور ترکیه است. این گزارش با ارائه اطلاعات جامع و دقیق پیرامون مختصات حقوقی، فنی و ارزش ریالی ملک، نقش به‌سزایی در شفاف‌سازی معاملات و حفظ منافع خریداران و فروشندگان ایفا می‌کند.
وجود گزارش اکسپرتیز شرط لازم برای قانونی بودن انتقال مالکیت ملک و همچنین پیش‌نیاز اساسی در فرآیند اخذ اقامت و شهروندی ترکیه از روش خرید ملک است. علاوه بر این، ارائه گزارش کارشناسی به بانک‌ها، زمینه را برای دریافت تسهیلات مالی با شرایط مناسب فراهم می‌کند.
با توجه به اهمیت این گزارش، کلیه متقاضیان خرید ملک در ترکیه اعم از ایرانی و غیر ایرانی، باید حتماً پیش از عقد قرارداد نهایی و پرداخت وجه، نسبت به اخذ آن از مبادی رسمی و مورد تأیید اقدام کنند. خوشبختانه دولت ترکیه با ایجاد سازوکارهای دقیق و انتخاب کارشناسان متخصص و متعهد، زمینه را برای تهیه گزارش‌های کارشناسی عادلانه و قابل اتکا فراهم کرده است.
دیدگاهی ثبت نشده است