خرید ملک قسطی در ترکیه: راهنمایی جامع برای سرمایه‌گذاران خارجی

خرید ملک قسطی در ترکیه

خرید ملک قسطی در ترکیه یکی از بهترین راهکارها برای افرادی است که می‌خواهند بدون فشار مالی سنگین وارد بازار جذاب املاک این کشور شوند. با این روش شما می‌توانید به جای پرداخت یکجای مبلغ، از طرح‌های متنوعی مانند اقساط سازنده ترکیه یا حتی دریافت وام مسکن برای خارجیان در ترکیه بهره‌مند شوید و در عین حال امکان دریافت اقامت یا حتی شهروندی ترکیه را نیز داشته باشید. چه به دنبال یک آپارتمان مدرن در استانبول باشید، چه ویلایی ساحلی در آنتالیا یا خانه‌ای آرام در ازمیر، خرید قسطی به شما اجازه می‌دهد با بودجه منعطف‌تری سرمایه‌گذاری کنید.

در این مقاله با جزئیات کامل بررسی خواهیم کرد که نحوه خرید ملک قسطی در ترکیه بدون وام بانکی چگونه است، چه مزایا و معایبی دارد، چه هزینه‌هایی مانند Tapu Harcı ترکیه، KDV و بیمه DASK ترکیه پیش روی شماست، و آیا این مسیر می‌تواند به اخذ اقامت با خرید ملک در ترکیه یا حتی شهروندی منجر شود یا خیر؟ همچنین با ارائه چک‌لیست مدارک، نمونه بندهای قراردادی و نکات کلیدی برای کاهش ریسک، تلاش کرده‌ایم راهنمایی جامع و کاربردی برای شما فراهم کنیم تا با اطمینان بیشتری وارد این بازار شوید.

فهرست مطالب:

مزایا و معایب خرید ملک قسطی در ترکیه

روش‌های خرید ملک قسطی در ترکیه

مراحل حقوقی و مدارک لازم

هزینه‌ها و مالیات

اقامت یا شهروندی از طریق خرید ملک قسطی در ترکیه

نکات مذاکره و چک‌لیست قرارداد خرید ملک قسطی در ترکیه

خطرات و راهکارهای حقوقی برای جلوگیری از کلاهبرداری

نمونه بندهای قراردادی پیشنهادی برای خرید ملک قسطی در ترکیه

مزایا و معایب خرید ملک قسطی در ترکیه

خرید ملک اقساطی در ترکیه یکی از روش‌های محبوب سرمایه‌گذاری است که به‌ویژه برای اتباع خارجی جذابیت زیادی دارد. این روش به شما امکان می‌دهد با بودجه‌ای منعطف وارد بازار املاک شوید، اما در کنار مزایای متعدد، ریسک‌ها و معایبی هم وجود دارد که باید با دقت مدیریت شوند. در ادامه، هم دلایل محبوبیت و مزایای این روش را بررسی می‌کنیم و هم ریسک‌ها و نحوه کاهش آن‌ها را توضیح می‌دهیم.

ملک اقساطی ترکیه

چرا خرید ملک قسطی در ترکیه محبوب است؟

یکی از بزرگ‌ترین دلایل محبوبیت خرید ملک قسطی در ترکیه، انعطاف‌پذیری مالی آن است. خریدار تنها بخشی از مبلغ کل را به‌صورت پیش‌پرداخت پرداخت می‌کند معمولا ۱۰ تا ۵۰ درصد و باقی مبلغ را طی اقساط ماهانه یا سالانه می‌پردازد. این امکان به سرمایه‌گذاران خارجی اجازه می‌دهد بدون نیاز به سرمایه نقدی بالا، وارد بازار شوند.

مزیت مهم دیگر، عدم نیاز به وام بانکی در بسیاری از پروژه‌های اقساط سازنده ترکیه است. در این روش پرداخت‌ها مستقیم به سازنده انجام می‌شود و خبری از سود بانکی سنگین نیست. به همین دلیل، خرید ملک اقساطی می‌تواند حتی برای کسانی که امکان دریافت وام مسکن برای خارجیان در ترکیه را ندارند، گزینه‌ای جذاب باشد.

افزون بر این، سرمایه‌گذاری به‌صورت قسطی نوعی مدیریت ریسک مالی محسوب می‌شود. شما به جای قفل‌کردن کل سرمایه، بخشی از نقدینگی را در دسترس دارید و می‌توانید در صورت تغییر شرایط اقتصادی، تصمیم بهتری بگیرید.

از منظر سرمایه‌گذاری، بهترین شهرها برای خرید ملک قسطی در ترکیه (استانبول، آنتالیا، ازمیر) شناخته می‌شوند. این شهرها با پروژه‌های مدرن و امکاناتی مانند استخر، سالن ورزشی و فضاهای سبز بیشترین طرح‌های اقساطی را ارائه می‌دهند. طبق گزارش‌های بازار املاک، رشد ارزش ملک در این سه شهر به‌طور میانگین سالانه حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد بوده که بازدهی سرمایه‌گذاران را تضمین می‌کند.

در کنار این مزایا، خرید ملک قسطی همچنین می‌تواند مسیر شما را برای اخذ اقامت از طریق خرید ملک در ترکیه هموار سازد. کافی است ارزش قرارداد بیش از ۴۰۰ هزار دلار باشد تا امکان درخواست اقامت کوتاه‌مدت برای شما و خانواده‌تان فراهم شود. به این ترتیب، هم یک سرمایه‌گذاری سودآور انجام می‌دهید و هم فرصت زندگی در ترکیه با کیفیت بالا و هزینه‌های مناسب را به دست می‌آورید.

ریسک‌ها و نحوه کاهش ریسک در خرید ملک قسطی در ترکیه

با وجود مزایای فراوان، خرید ملک اقساطی ترکیه خالی از ریسک نیست. مهم‌ترین خطر آن، انتقال مشروط سند (Tapu) است. در بیشتر قراردادهای اقساطی، سند رسمی تا پایان پرداخت اقساط یا تکمیل پروژه به نام خریدار ثبت نمی‌شود؛ بنابراین مالکیت قانونی کامل تا آن زمان به تعویق می‌افتد.

خطر دیگر، ریسک‌های حقوقی و ساخت‌وساز است. اگر سازنده مجوز ساخت کامل نداشته باشد یا سابقه نامناسبی داشته باشد، احتمال کلاهبرداری یا نیمه‌کاره ماندن پروژه وجود دارد. نوسانات نرخ ارز به‌ویژه برای کسانی که درآمدشان به دلار یا یورو است ولی باید اقساط را به لیر بپردازند نیز می‌تواند هزینه نهایی خرید را افزایش دهد.

برخی قراردادها شامل جریمه‌های سنگین بابت تاخیر در پرداخت هستند که در صورت عدم مدیریت نقدینگی، بار مالی زیادی به خریدار تحمیل می‌کند. همچنین تا قبل از انتقال سند، امکان دریافت اقامت از طریق مالکیت محدود است و همین موضوع می‌تواند فرآیند اخذ اقامت را به تاخیر بیندازد.

نکات کاهش ریسک قرارداد خرید ملک قسطی در ترکیه که باید به آنها توجه کرد:

  • بررسی دقیق مجوزها و اعتبار سازنده پیش از امضای قرارداد
  • ثبت قرارداد رسمی در دفترخانه نوتاری و درخواست درج شرط در اداره ثبت اسناد برای جلوگیری از فروش مجدد ملک
  • استفاده از ضمانت بانکی یا حساب امانی (escrow) برای پرداخت اقساط
  • دریافت مشاوره از وکیل متخصص املاک در ترکیه جهت بررسی بندهای قرارداد
  • کنترل سوابق ثبتی ملک و اطمینان از نبود بدهی یا رهن پیشین
  • خرید بیمه DASK ترکیه که اجباری است و ریسک زلزله را پوشش می‌دهد.

با اجرای این اقدامات و عقد قرارداد شفاف، می‌توان تا حد زیادی از بروز مشکلات و کلاهبرداری جلوگیری کرد و خرید ملک قسطی در ترکیه را به تجربه‌ای ایمن و سودآور تبدیل کرد.

روش‌های خرید ملک قسطی در ترکیه: وام بانکی، اقساط سازنده، پیش‌فروش 

خرید ملک قسطی در ترکیه روش‌های متنوعی دارد که بسته به وضعیت مالی شما انتخاب می‌شوند.

وام بانکی برای خرید ملک قسطی در ترکیه — شرایط، LTV و اسناد لازم

شرایط گرفتن وام مسکن در ترکیه برای اتباع خارجی نسبتا شفاف است و بسیاری از بانک‌های معتبر این کشور به خریداران غیرمقیم نیز تسهیلات ارائه می‌دهند. خریدار خارجی می‌تواند از بانک‌های ترکیه برای خرید ملک اقساطی وام مسکن بگیرد. پس از اخذ وام، وجه معامله به‌صورت نقد به فروشنده پرداخت می‌شود و سند در همان روز معامله به نام خریدار منتقل خواهد شد. در این فرآیند، بانک به‌عنوان وام‌دهنده با ثبت رهن در Tapu (سند رسمی ملک)، حق خود را تضمین می‌کند. شرایط کلی به شرح زیر است:

نرخ تسهیلات وام برای خرید ملک قسطی در ترکیه

اغلب وام‌ها به دو صورت لیر و ارز خارجی (دلار/یورو) ارائه می‌شوند. نرخ سود وام لیر معمولاً بالا (حدود ۱۸–۲۴٪ سالانه) است، در حالی که در وام‌های ارزی نرخ سود حدود ۷–۱۰٪ برآورد می‌شود.

سقف وام (LTV) برای خرید ملک قسطی در ترکیه

حداکثر نسبت تسهیلات به ارزش ملک (LTV) معمولا بین ۶۰٪ تا ۷۰٪ است. برای مثال، در یک راهنمای معتبر ذکر شده است که بانک‌ها برای اتباع خارجی تا سقف حدود ۷۰٪ ارزش ملک وام می‌دهند. اما برخی بانک‌ها ممکن است حداکثر ۵۰–۶۵٪ را در نظر بگیرند. بنابراین خریدار باید حداقل ۳۰–۴۰٪ ارزش ملک را به‌صورت نقد پرداخت کند.

مدت بازپرداخت وام 

بیشینه دوره بازپرداخت برای اتباع خارجی معمولا ۱۵ سال (۱۸۰ ماه) تعیین می‌شود، اما توصیه می‌شود حداقل در ۱۰ سال تسویه شود. برخی بانک‌ها (مانند گارانتی) دوره‌های تا ۲۰ سال نیز ارائه می‌دهند.

اسناد لازم برای وام خرید ملک قسطی در ترکیه

برای اخذ وام بانک، مدارک متعددی باید تهیه شود. بر اساس اطلاعات موجود، مدارک اصلی شامل موارد زیر است:

  • پاسپورت معتبر خریدار و کپی پاسپورت فروشنده/مالک فعلی ملک
  • سند رسمی ملک (Tapu)
  • معرفی‌نامه یا دیتاشیت سازنده (برای ملک در حال ساخت)
  • شماره مالیاتی ترکیه (Vergi Numarası) خریدار و فروشنده
  • مدارک مالی خریدار مانند فیش حقوقی یا گردش حساب سه ماه اخیر (برای اثبات توان بازپرداخت)
  • گزارش کارشناسی ملک (ارزیابی) برای تعیین ارزش واقعی ملک
  • مدارک اثبات نشانی (مانند قبض آب/برق/گاز از کشور محل سکونت)

مراحل دریافت وام برای خرید ملک قسطی در ترکیه

به‌طور معمول باید پیش از معامله، یک درخواست رسمی به بانک ارائه شود. بانک پس از بررسی سوابق اعتباری، مدارک و ارزیابی ملک، پیشنهاد وام را ارائه می‌دهد. در روز معامله، وام‌دهنده همراه خریدار به دفترخانه (Tapu Office) مراجعه می‌کند و تسهیلات را نهایی کرده و سند را همراه با قید رهن به نام بانک ثبت می‌کند. پس از آن باقیمانده قیمت ملک از سوی خریدار به فروشنده پرداخت می‌شود.

اقساط سازنده و قرارداد پیش‌فروش در خرید ملک قسطی در ترکیه

اقساط سازنده در پروژه‌های استانبول چگونه است؟ در این روش، خریدار مستقیما با شرکت سازنده ملک قرارداد می‌بندد. نکات کلیدی در مورد اقساط سازنده و قرارداد پیش‌فروش در خرید ملک قسطی در ترکیه باید به آن توجه داشته باشید:

پیش‌پرداخت و جدول اقساط ملک

معمولا قرارداد شامل بیعانه‌ای معمولا حداقل ۱۰٪ طبق قانون TCO ترکیه، اما در عمل ۲۰–۴۰٪ رایج است و جدول اقساط ماهانه یا دوره‌ای برای پرداخت بقیه قیمت است. برای مثال، یک قرارداد می‌تواند تعیین کند خریدار X درصد قیمت را پیش‌پرداخت می‌کند و مابقی را طی چند قسط ماهانه پرداخت خواهد کرد.

زمان‌بندی تحویل ملک

سازنده در قرارداد موظف است تا تاریخ یا مرحله مشخصی از ساخت، ملک را تحویل دهد. معمولا زمان انتقال سند (Tapu) با توجه به به اتمام پرداخت اقساط و تکمیل پروژه تعیین می‌شود.

ضمانت و فسخ قرارداد پیش‌فروش ملک

برای محافظت خریدار، بندهایی مانند ضمانت بانکی سازنده یا حساب امانی در قرارداد پیش‌بینی می‌شود. در صورت تاخیر یا عدم تحویل، باید امکان فسخ قرارداد و بازگشت مبالغ پرداختی وجود داشته باشد. توصیه می‌شود حتما ضمانت بانکی یا توافق‌نامه حساب امانی از سازنده درخواست شود.

ثبت پیش‌قرارداد ملک

برای تامین حقوق خریدار، معمولا پیش‌قرارداد فروش (Satış Vaadi Sözleşmesi) بین طرفین در دفترخانه یا نزد یک وکیل رسمی ثبت می‌شود. این پیش‌قرارداد باعث می‌شود تعهد فروشنده برای انتقال سند در آینده قطعی و قانونی باشد. در این حالت، می‌توان موضوع را در سند رسمی (Tapu) نیز ثبت کرد تا فروش به دیگری امکان‌پذیر نشود.

در مجموع، اقساط سازنده و پیش‌فروش برای خریداران فراهم می‌کند که ملک مورد نظر را بدون نیاز به وام بانکی و به‌صورت قسطی تهیه کنند. اما نکته مهم این است که مالکیت قانونی تا پایان پرداخت قطعی نمی‌شود و خریدار تا دریافت رسمی Tapu، باید از اموال پرداختی خود محافظت حقوقی کند.

اخذ اقامت با خرید ملک در ترکیه

مراحل حقوقی خرید ملک قسطی در ترکیه و مدارک لازم

فرآیند حقوقی خرید ملک اقساطی در ترکیه گام‌به‌گام انجام می‌شود و دقت در مدارک و ثبت رسمی، مانع بروز مشکلات حقوقی خواهد شد.

دریافت کد مالیاتی و ترجمه/تایید مدارک برای خرید ملک قسطی در ترکیه 

برای خرید ملک توسط اتباع خارجی در ترکیه، باید مراحل اداری زیر را طی کنید:

شماره مالیاتی (Vergi Numarası) برای خرید ملک قسطی در ترکیه

اولین گام دریافت شماره مالیاتی ترکیه است. این شماره برای همه معاملات رسمی از جمله خرید ملک ضروری است. طبق اطلاعات یک منبع معتبر، دریافت شماره مالیاتی در عرض چند دقیقه در اداره مالیات یا به‌صورت آنلاین امکان‌پذیر است. 

ترجمه و تایید مدارک برای خرید ملک قسطی در ترکیه

تمام مدارک غیر ترکی مانند پاسپورت، سند ازدواج یا کپی تملک (در صورت وجود) باید توسط مترجم رسمی ترکیه ترجمه و در یک دفتر اسناد رسمی (نوتر) تأیید شوند. همچنین همراه مدارک، چند قطعه عکس بیومتریک از خریدار لازم است که روی سند مالکیت درج خواهند شد. به‌عنوان مثال، کپی پاسپورت شما باید ترجمه شده و به مهر دفتر اسناد رسمی برسد. این روال برای اطمینان از صحت اطلاعات برای دفتر ثبت اسناد (Tapu Kadastro) الزامی است.

افتتاح حساب بانکی

برای انجام معامله و نقل‌و‌انتقال وجه، داشتن یک حساب بانکی در ترکیه ضروری است. برای افتتاح حساب باید آدرس سکونت فعلی خود را به‌اثبات برسانید.

گواهی پرداخت ارز خارجی (در صورت لیر نشدن پول)

از اوایل ۲۰۲۲ قانونی وضع شده که خریداران خارجی باید معاملات ملکی را با لیر ترکیه انجام دهند. پیش از این، مدارکی مانند گواهی پرداخت ارز (Döviz Alım Belgesi) برای تبدیل ارز به لیر از بانک ارائه می‌شد. این گواهی اکنون نشان می‌دهد که مبلغ خرید به لیر تبدیل شده است. با تهیه و تایید این مدارک و اسناد هویتی، می‌توانید برای ورود به مراحل بعدی خرید ملک اقساطی در ترکیه آماده باشید.

چک‌لیست مدارک برای خرید ملک قسطی در ترکیه

  • پاسپورت معتبر به همراه ترجمه رسمی و تایید نوتر
  • شماره مالیاتی ترکیه (Vergi Numarası)
  • چند قطعه عکس بیومتریک جدید
  • سند ازدواج یا مدارک هویتی خانوادگی (در صورت نیاز)
  • آدرس محل سکونت برای افتتاح حساب بانکی
  • گواهی پرداخت ارز خارجی (Döviz Alım Belgesi)
  • قرارداد پیش‌خرید یا تعهد فروش (Satış Vaadi Sözleşmesi)

ثبت قرارداد و انتقال مشروط سند (Tapu) در خرید ملک قسطی در ترکیه 

پس از آماده شدن مدارک، نوبت به قرارداد و ثبت آن می‌رسد‌ و Tapu مشروط به پرداخت کامل منتقل می‌شود. این مرحله کلیدی برای جلوگیری از مشکلات است.

تنظیم قرارداد رسمی در خرید ملک قسطی در ترکیه 

قرارداد خرید یا پیش‌قرارداد باید به‌رسمیت شناخته شده و در دفتر اسناد رسمی ثبت شود. در ترکیه، هر معامله ملکی حتما باید به‌صورت رسمی و در حضور مامور دفترخانه (Tapu Officer) تنظیم شود تا قانونی و قابل استناد باشد. به‌طور خاص برای اقساط سازنده، این قرارداد معمولا به‌عنوان عهد فروش (Satış Vaadi Sözleşmesi) صادر می‌شود.

رهن و تعهد در Tapu در خرید ملک قسطی در ترکیه

اگر معامله با وام بانکی انجام شود، بانک گیرنده باید رهن (Rehin) وام را در سند مالکیت ثبت کند یعنی Tapu جدید با قید رهن به نام خریدار صادر می‌شود. در قراردادهای پیش‌فروش، می‌توان برای اطمینان بیشتر حق شرط بیع (Şerh) را در Tapu ثبت کرد تا ملک در آینده به دیگران منتقل نشود.

شرط انتقال سند در خرید ملک قسطی در ترکیه

در قرارداد قسطی باید بند مشخصی برای انتقال سند باشد. معمولا گفته می‌شود که انتقال سند رسمی ملک منوط به پرداخت کامل مبلغ قرارداد و تحقق شرایط توافق شده است. تا هنگامی که تمام قسط‌ها پرداخت نشده، سند رسمی به نام خریدار ثبت نخواهد شد. به این ترتیب خریدار از سازنده تعهد می‌گیرد که پس از اتمام تعهدات مالی، سند را به نام خریدار منتقل کند.

بررسی سوابق ثبتی در خرید ملک قسطی در ترکیه

نهایتا قبل از مراجعه به Tapu Office، دفترخانه وضعیت ثبتی ملک را کنترل می‌کند تا مطمئن شود هیچ مانع قانونی وجود ندارد. در صورت آزاد بودن ملک، با تکمیل مراحل و پرداخت هزینه‌های مربوط به Tapu، فروشنده و خریدار سند را امضا کرده و سند جدید صادر می‌شود.

به این ترتیب مراحل حقوقی خرید اقساطی شامل امضای قرارداد رسمی، ثبت تعهدات در Tapu و نهایتا انتقال رسمی سند پس از تکمیل پرداخت است.

هزینه‌ها و مالیات در خرید ملک قسطی در ترکیه (Tapu Harcı، KDV، DASK)

در حین معامله ملک قسطی در ترکیه، چند هزینه و مالیات مهم را باید لحاظ کنید:

محاسبه Tapu Harcı در خرید ملک قسطی در ترکیه و تقسیم هزینه‌ها 

محاسبه Tapu Harcı هنگام خرید ملک در ترکیه یکی از مهم‌ترین هزینه‌هایی است که خریداران و فروشندگان باید به آن توجه داشته باشند. Tapu Harcı در واقع مالیات نقل‌وانتقال سند ملک است که مبلغ ثابتی ندارد اما معمولا معادل ۴٪ ارزش اعلام‌شده ملک محاسبه می‌شود. این عدد معمولا در قرارداد ذکر می‌شود.

گاهی ارزش درج‌شده در قرارداد و ارزش کارشناسی (ارزیابی ملک) با هم متفاوت است، اما در هر صورت Tapu Harcı بر اساس بالاترین ارزش مبنا محاسبه خواهد شد.

طبق قانون ترکیه، این ۴٪ به‌طور معمول بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود؛ به این صورت که هر طرف ۲٪ از کل مبلغ را پرداخت می‌کند. با این حال، در عرف معاملات املاک ترکیه، گاهی توافق‌های متفاوتی انجام می‌شود؛ برای مثال سهم خریدار به ۳٪ و سهم فروشنده به ۱٪ کاهش می‌یابد یا در برخی موارد، تمام ۴٪ بر عهده خریدار قرار می‌گیرد.

در قراردادهای قسطی ضروری است به‌طور دقیق ذکر شود که هزینه Tapu Harcı چگونه بین طرفین تقسیم خواهد شد. همچنین باید مشخص گردد که هر طرف چه مدارکی بابت پرداخت این هزینه ارائه می‌کند تا در دفتر Tapu Office روند تسویه‌حساب و انتقال سند به‌درستی انجام شود.

مالیات بر ارزش افزوده (KDV) و بیمه زلزله DASK در خرید قسطی ملک در ترکیه 

اگر ملک از سازندگان و توسعه‌دهندگان رسمی خریداری شود، معمولاً به آن مالیات بر ارزش افزوده KDV تعلق می‌گیرد. نرخ KDV بر املاک مسکونی جدید بسته به اندازه و محل متفاوت است معمولا واحدهای مسکونی کوچک کمتر از ۱۵۰ مترمربع مشمول ۱٪ و واحدهای بزرگتر مشمول نرخ‌های بالاتری مانند ۸٪ یا حتی ۱۸-۲۰٪ هستند.

معاملات بین افراد عادی یا ملک‌های دست دوم معمولاً معاف از KDV هستند. برای خریداران خارجی نیز، اگر شرایط معافیت را داشته باشند مانند پرداخت با ارز خارجی، نداشتن محل اقامت در ترکیه، می‌توانند معافیت KDV دریافت کنند. حتماً این موضوع را قبل از معامله بررسی کنید تا در هزینه نهایی غافلگیر نشوید.

در ترکیه تهیه بیمه زلزله DASK برای تمام املاک اجباری است. هنگام انتقال سند، ارائه مدرک بیمه DASK برای ملک ضروری است. حق بیمه DASK سالانه بر اساس متراژ و عمر ساختمان محاسبه می‌شود ولی رقم آن نسبت به ارزش ملک بسیار ناچیز است. بر اساس قانون، همه مالکان املاک باید DASK داشته باشند. بدون این بیمه، دفتر Tapu بدون ارائه مدرک DASK از صدور سند خودداری می‌کند، بنابراین قبل از روز انتقال سند باید بیمه را تهیه و هزینه آن را پرداخت کنید.

آیا خرید ملک قسطی در ترکیه منجر به اقامت یا شهروندی می‌شود؟

آیا خرید ملک قسطی در ترکیه برای شهروندی معتبر است؟ خرید ملک در ترکیه، چه به‌صورت نقدی و چه اقساطی، علاوه بر مزایای مالی می‌تواند مسیر دریافت اقامت ترکیه و حتی شهروندی ترکیه را هموار کند. اما تفاوت‌های حقوقی و اجرایی مهمی میان این دو روش وجود دارد که خریداران باید به آن توجه کنند.

اقامت از طریق مالکیت (تفاوت خرید قسطی با خرید نقدی)

یکی از انگیزه‌های اصلی خرید ملک در ترکیه، امکان دریافت اقامت این کشور است. مطابق قانون ترکیه، اتباع خارجی پس از خرید ملک در ترکیه مشمول صدور اجازه اقامت کوتاه‌مدت می‌شوند. به معنا که حتی اگر به‌صورت اقساطی خرید کنید، پس از انتقال رسمی سند به نام شما می‌توانید برای اقامت اقدام کنید. 

برای دریافت اقامت، باید Tapu ملک به نام خریدار صادر شده باشد. در معامله اقساطی، این انتقال معمولا پس از پرداخت کامل اقساط یا اتمام ساخت انجام می‌شود. بنابراین تا زمانی که سند رسمی به شما داده نشده، نمی‌توانید اقامت خود را براساس آن ملک تمدید کنید. برخلاف خرید نقدی که انتقال سند پس از معامله نقدی بلافاصله انجام می‌شود، خرید اقساطی ممکن است تا ماه‌ها یا سال‌ها طول بکشد. به همین دلیل بسیاری از خریداران اقساطی در اتمام پرداخت‌ها صبور هستند تا بتوانند از حقوق اقامتی خود استفاده کنند.

با داشتن سند مالکیت (Tapu)، می‌توانید برای اقامت کوتاه‌مدت در ترکیه درخواست دهید. معمولا این اجازه یک ساله است و هر سال قابل تمدید تا مادامی که مالکیت خود را حفظ کنید. بنابراین تفاوت اصلی این است که در خرید نقدی از ابتدا سند را دارید اما در خرید قسطی، تا پایان پرداخت سند را در دست نخواهید داشت.

شرایط شهروندی سرمایه‌گذاری (حداقل خرید و بندهای نگهداری) و تأثیر خرید قسطی بر آن

اتباع خارجی با سرمایه‌گذاری در ترکیه از جمله خرید ملک می‌توانند برای اخذ شهروندی ترکیه اقدام کنند. طبق قوانین جدید، شرایط زیر لازم است:

مبلغ سرمایه‌گذاری برای دریافت شهروندی در ترکیه با خرید ملک قسطی

در سال‌های اخیر، مبلغ حداقلی برای شهروندی با خرید ملک ۴۰۰۰۰۰ دلار اعلام شده است. این مبلغ می‌تواند به یک ملک یا مجموع چند ملک برسد، ولی نکته این است که ارزش کارشناسی کل ملک ها  نباید کمتر از ۴۰۰هزار دلار باشد.

بند نگهداری برای دریافت شهروندی در ترکیه با خرید ملک قسطی

خریدار باید ملک خود را حداقل ۳ سال در ترکیه نگه دارد  یعنی در این مدت حق فروش ملک را ندارد. این شرط کنترل‌نشده بودن سرمایه را پوشش می‌دهد.

نحوه پرداخت اقساط ملک برای دریافت شهروندی در ترکیه

برای احراز شرایط شهروندی، معمولا دولت نیاز دارد خریدار بخش اعظمی از قیمت را پرداخت کند. در عمل، خرید اقساطی اگر به‌صورتی باشد که سند منتقل شود و نهایتا شما مالک شوید مشکل خاصی ندارد. اما نکته مهم این است که قرارداد اقساطی در صورتی به‌عنوان مدرک تلقی می‌شود که پرداخت‌های لازم انجام شده باشد.

به عبارت دیگر، شرکت‌های قانونی ترجیح می‌دهند مبلغ را کامل دریافت و سپس برای وثیقه اقدام کنند. در عمل، بسیاری از مشاوران و موسسات حقوقی تاکید می‌کنند که کسانی که می‌خواهند برای شهروندی اقدام کنند، نمی‌توانند ملک را صرفا اقساطی خریداری کنند و معمولا باید از ابتدا مبلغ را یکجا پرداخت نمایند. در نتیجه، اگر هدف شما شهروندی است، بهترین کار این است که با پرداخت نقدی یا فشرده تسهیلات، مالکیت کامل ملک را در سریع‌ترین زمان ممکن دریافت کنید.

به طور خلاصه، خود روش خرید (قسطی یا نقدی) تاثیر مستقیم بر قانون شهروندی ندارد شرط اصلی‌ آن میزان سرمایه و مدت نگهداری است. اما چون در خرید قسطی سند دیرتر به نام شما خواهد خورد، در تأمین مستندات مانند گواهی عدم فروش تا ۳ سال باید دقت کنید که قرارداد شما قابل قبول باشد.

آیا خرید ملک قسطی در ترکیه برای شهروندی معتبر است؟

نکات مذاکره و چک‌لیست قرارداد خرید ملک قسطی در ترکیه 

خرید ملک قسطی در ترکیه بدون یک قرارداد دقیق و محکم می‌تواند ریسک‌های جدی برای خریدار به همراه داشته باشد. به همین دلیل، هنگام مذاکره با سازنده یا فروشنده باید بر روی جزئیات قرارداد تمرکز کنید و مطمئن شوید تمام بندهای ضروری درج شده‌اند. در ادامه به مهم‌ترین مواردی که در چک‌لیست قرارداد خرید ملک اقساطی در ترکیه باید مدنظر داشته باشید اشاره می‌کنیم.

بندهای ضروری قرارداد خرید ملک قسطی در ترکیه (جدول اقساط، تضمین‌ها، تاریخ‌ها)

یک قرارداد محکم کلید جلوگیری از مشکلات بعدی است. بندهای ضروری که باید در قرارداد خرید ملک اقساطی درج شوند عبارت‌اند از:

مشخصات کامل ملک در قرارداد خرید ملک قسطی در ترکیه

ابتدا باید جزئیات دقیق ملک (آدرس، متراژ، تیپ، طبقه و غیره) در قرارداد قید شود. همچنین شماره پروانه ساخت و مجوزهای لازم باید ذکر شوند.

قیمت و جدول اقساط در قرارداد خرید ملک قسطی در ترکیه

مبلغ کل فروش بدون احتساب مالیات باید نوشته شود و یک جدول زمان‌بندی پرداخت اقساط ضمیمه قرارداد شود. این جدول شامل تعداد اقساط، مبلغ هر قسط، تاریخ‌های سررسید و میزان پیش‌پرداخت است. بر اساس قانون، حداقل %۱۰‌ پیش‌پرداخت و در عمل اغلب بیشتر الزامی است.

ضمانت‌ها در قرارداد خرید ملک قسطی در ترکیه

حتما در قرارداد شرط ضمانت بانکی یا امانت بیاورید. برای مثال ذکر کنید که سازنده موظف است ضمانت‌نامه بانکی معتبری برای تضمین تکمیل پروژه ارائه دهد. همچنین در صورت تعلل در تحویل پروژه، جریمه روزشمار یا بند بازپس‌دادن پیش‌پرداخت باید پیش‌بینی شود.

تاریخ‌ها و تحویل ملک در قرارداد خرید ملک قسطی در ترکیه

تاریخ تحویل ملک و شرایط تحویل مشخص شود. به‌عنوان مثال ذکر کنید که سازنده موظف است تا تاریخ مشخصی ملک را کامل تحویل دهد و در صورت تاخیر بیش از چند ماه، حق فسخ برای خریدار محفوظ است.

بند انتقال سند در قرارداد خرید ملک قسطی در ترکیه

باید به صراحت نوشته شود که انتقال رسمی سند مالکیت پس از پرداخت کامل قسط‌ها و انجام کلیه تعهدات انجام می‌گیرد. این بند تضمین می‌کند در صورت تکمیل پرداخت‌ها، فروشنده حق ندارد از انتقال سند امتناع کند.

شرط فسخ در قرارداد خرید ملک قسطی در ترکیه

 در صورت نقض قرارداد توسط هر یک از طرفین (برای مثال، عدم پرداخت اقساط توسط خریدار یا عدم تحویل پروژه توسط سازنده)، شرایط فسخ قرارداد و بازگشت مبالغ باید مشخص باشد. این بندها به کم شدن ریسک دوطرف کمک می‌کند.

پیش‌پرداخت، تقویم پرداخت و تضمین بازگشت وجه در خرید ملک قسطی در ترکیه

در خرید اقساطی در ترکیه معمولاً چندین درصد ارزش ملک به‌عنوان پیش‌پرداخت دریافت می‌شود. مطابق قانون TCO ترکیه، این پیش‌پرداخت نباید کمتر از ۱۰٪ قیمت کل باشد؛ اما اغلب شرکت‌ها ۲۰٪ تا ۴۰٪ درخواست می‌کنند. میزان دقیق پیش‌پرداخت و زمان واریز آن را در قرارداد مشخص کنید.

باقی‌مانده قیمت ملک باید طبق تقویم منظم مثلا ماهانه تسویه شود. این تقویم باید شامل تعداد اقساط و مبلغ هر قسط باشد. همچنین اگر اقساط به مراحل ساخت گره خورده‌اند، شرط کنید که هر قسط پس از تکمیل مرحله مشخصی پرداخت شود تا در صورت تاخیر سازنده، خریدار ملزم به پرداخت نشود.

همچنین شرط کنید در صورت عدم‌تحویل یا انصراف خریدار طبق ضوابط قانون، مبالغ پرداختی تا آن مرحله به خریدار بازگردانده شود. برخی قراردادها پیش‌بینی می‌کنند در صورت تاخیر بیش از حد یا ورشکستگی سازنده، تمام یا بخشی از مبالغ بازگردانده شود. همچنین می‌توانید بند ضمانت‌نامه بانکی اضافه کنید که سازنده موظف است در یک بانک معتبر، تسهیلات ضمانتی ایجاد کند و در صورت بروز مشکل از آن استفاده شود. اضافه کردن چنین ضمانت‌هایی باعث کاهش ریسک مالی خریدار می‌شود.

خطرات و راهکارهای حقوقی برای جلوگیری از کلاهبرداری در خرید ملک قسطی در ترکیه

خرید ملک قسطی در ترکیه فرصتی جذاب برای سرمایه‌گذاری و ورود به بازار املاک این کشور است، اما در کنار مزایا، خطرات و ریسک‌های حقوقی نیز وجود دارد. بسیاری از کلاهبرداری‌ها در قالب قراردادهای مبهم یا پیشنهادات غیرمنطقی صورت می‌گیرد. به همین دلیل لازم است خریداران پیش از امضای قرارداد، هم نشانه‌های هشدار را بشناسند و هم از ابزارهای قانونی موجود برای حفاظت از حقوق خود استفاده کنند.

نشانه‌های هشدار در قراردادها و پیشنهادات خرید ملک قسطی در ترکیه

هنگام مواجهه با پیشنهاد خرید اقساطی، به این هشدارها توجه کنید:

عدم شفافیت در مستندات

اگر سازنده یا فروشنده از ارائه پروانه ساخت یا سند مالکیت موجود امتناع کند، علامت خطر است. همیشه مجوزهای شهرداری و مجوز ساخت را کنترل کنید. همچنین قرارداد باید واضح و بدون عبارات کلی و مبهم باشد.

پیش‌پرداخت غیرمنطقی

هرگز بیش از حد معمول مثلا بیشتر از ۳۰–۳۵٪ پیش‌پرداخت نکنید تا زمانی که مطمئن شوید همه مجوزها و تعهدات قانونی وجود دارد. پرداخت‌های بسیار بالا پیش از شروع پروژه، ریسک زیادی دارد.

تحمیل قرارداد آماده

اگر فرد فروشنده از قرارداد پیش‌نویس مشترکی برای چند پروژه استفاده کند یا قرارداد را تغییر ناپذیر جلوه دهد، احتیاط کنید. یک قرارداد خوب باید قابل مذاکره باشد تا حقوق شما در آن لحاظ شود.

قیمت پایین بی‌دلیل

قیمت پیشنهادی بسیار کمتر از عرف بازار یا وعده سود فوری غیرواقع‌بینانه می‌تواند علامت کلاهبرداری باشد. سعی کنید قیمت را با چند پروژه مشابه مقایسه کنید.

عدم مشاوره حقوقی

همیشه توصیه می‌شود قبل از امضای قرارداد، آن را با یک وکیل مسکن متخصص بررسی کنید. اگر فروشنده اجازه این کار را ندهد، معامله را متوقف کنید.

اقدامات حقوقی و چگونگی ثبت رهن/تعهد در Tapu برای خرید ملک قسطی در ترکیه

برای تضمین حقوقتان، راهکارهای زیر مفید است:

ثبت تعهد در سند

می‌توانید با مراجعه به دفتر Tapu، «شرط بیع» (Satış Vaadi Şerhi) را در سند ثبت کنید. این کار عملا ملک را در تاریخ معین برای شما رزرو می‌کند و مانع انتقال آن به شخص دیگری می‌شود. به این ترتیب اگر فروشنده قسطی شما را نادیده بگیرد، امکان پیگیری قانونی وجود دارد.

بررسی سوابق ثبتی

پیش از نهایی کردن معامله، استعلام Tapu بگیرید و مطمئن شوید ملک بدون رهن یا هیچ تعهد دیگری است. اگر ملک دارای رهن بانکی یا تعهد دیگری باشد، قبل از خرید باید آن را تسویه یا شرط حذف آن را گرفت.

پیگیری حقوقی در دفتر Tapu

در صورت بروز اختلاف مثلا فروش ملک به نفر سومی یا تغییر ناگهانی شرایط قرارداد، می‌توانید از دادگاه بخواهید رای به صدور سند به نام شما بدهد یا خسارت دریافت کنید. شرط کرده باشید که سند پس از استیفای حق‌تان انتقال یابد. در صورت وام بانکی، بانک نیز به‌عنوان طلبکار می‌تواند با مراجعه به Tapu و اظهار تضامن (تأمین وام)، حق خودش را اعمال کند.

با آگاهی از این خطرات و استفاده از سازوکارهای قانونی ثبت تعهد، می‌توانید تا حد زیادی از کلاهبرداری یا از دست دادن سرمایه جلوگیری کنید.

نمونه بندهای قراردادی پیشنهادی برای خرید ملک قسطی در ترکیه

قرارداد خرید ملک قسطی در ترکیه باید به‌گونه‌ای تنظیم شود که حقوق و منافع خریدار به‌طور کامل تضمین شود. بندهای زیر نمونه بند قرارداد خرید ملک اقساطی در ترکیه از مفاد قراردادی هستند که می‌توانند به عنوان الگو در توافق‌نامه‌ها مورد استفاده قرار گیرند. توجه داشته باشید که این نمونه‌ها صرفا جنبه آموزشی دارند و هنگام تنظیم قرارداد واقعی، باید با شرایط خاص هر پروژه و مشاوره حقوقی تطبیق داده شوند.

نمونه جدول اقساط و شرط انتقال سند در خرید ملک قسطی در ترکیه

برای درک بهتر، یک مثال فرضی از شرایط پرداخت و انتقال سند آورده شده است:

شرایط پرداخت

خریدار متعهد می‌شود معادل ۳۰٪ ارزش ملک را به‌عنوان پیش‌پرداخت در زمان امضای قرارداد پرداخت نماید. باقیمانده مبلغ (۷۰٪) طی ۶۰ قسط ماهانه بر اساس جدول پرداخت ضمیمه قرارداد تسویه خواهد شد.

جدول اقساط

هر قسط برابر با ۱٫۱۶٪ مبلغ کل قرارداد تعیین می‌شود. تاریخ سررسید اولین قسط یک ماه پس از امضای قرارداد بوده و اقساط بعدی نیز به‌صورت ماهانه در همان تاریخ پرداخت می‌شود.

شرط انتقال سند

انتقال رسمی سند مالکیت (Tapu) به نام خریدار منوط به پرداخت کامل اقساط است. تا تسویه کامل، ملک به‌عنوان تضمین در رهن فروشنده باقی خواهد ماند (Satış Vaadi Şerhi). در صورت تاخیر بیش از سه ماه متوالی در پرداخت اقساط، فروشنده می‌تواند قرارداد را فسخ و مبالغ پرداختی پیشین را مطابق ضوابط قرارداد ضبط نماید.

این نمونه نشان می‌دهد که چگونه جدول اقساط و شرط انتقال سند باید به‌طور شفاف و دقیق در قرارداد درج شود. بدیهی است که درصدها، تعداد اقساط و شرایط فسخ باید متناسب با توافق واقعی میان خریدار و فروشنده تنظیم شوند.

نمونه بند ضمانت بانکی، فسخ و حل اختلاف در خرید ملک قسطی در ترکیه

یکی دیگر از بخش‌های مهم قرارداد، بندهای مرتبط با ضمانت، فسخ و نحوه حل اختلاف است. مثال زیر می‌تواند به‌عنوان الگو استفاده شود:

ضمانت بانکی

فروشنده موظف است حداکثر ظرف مدت ۱۴ روز پس از امضای قرارداد، ضمانت‌نامه بانکی معتبری به مبلغی حداقل معادل پیش‌پرداخت خریدار ارائه دهد تا تکمیل پروژه در زمان مقرر تضمین شود.

فسخ قرارداد

اگر سازنده بیش از ۶ ماه در تحویل ملک تاخیر داشته باشد یا مشخص شود که ملک فاقد مجوزهای قانونی لازم است، خریدار حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. در این صورت، فروشنده موظف است کلیه مبالغ دریافتی را همراه با جریمه‌ای معادل ۵٪ ارزش قرارداد به خریدار بازپرداخت کند.

حل اختلاف

در صورت بروز اختلاف، موضوع ابتدا از طریق مذاکره مستقیم بین طرفین بررسی می‌شود. در صورت عدم توافق، اختلاف در دادگاه‌های محل وقوع ملک و بر اساس قوانین جاری ترکیه رسیدگی خواهد شد. همچنین طرفین می‌توانند با توافق، حل اختلاف را به داوری رسمی ارجاع دهند.

این بندها تضمین می‌کنند که در صورت بروز مشکل، خریدار ابزارهای قانونی لازم برای حفاظت از حقوق خود را در اختیار داشته باشد.

خرید ملک اقساطی در ترکیه

سوالات متداول خرید ملک قسطی در ترکیه (FAQ)

در این بخش به پرتکرارترین سوالاتی که خریداران در زمینه خرید ملک قسطی در ترکیه مطرح می‌کنند، پاسخ داده‌ایم. آگاهی از این موارد می‌تواند از بروز ابهام و مشکلات حقوقی جلوگیری کند.

آیا می‌توان ملک قسطی را در ترکیه به نام خریدار ثبت کرد؟

خیر، تا زمانی که سند رسمی (Tapu) به نام خریدار صادر نشده باشد، ملک به‌صورت قطعی به خریدار منتقل نشده است. در ترکیه انتقال مالکیت فقط با ثبت سند در دفتر Tapu ممکن است. قرارداد پیش‌فروش یا پرداخت اقساطی به خودی خود ملک را منتقل نمی‌کند. بنابراین تا پایان پرداخت قرارداد و دریافت Tapu، سند رسمی به نام سازنده یا مالک قبلی باقی می‌ماند. پس از پرداخت کامل و تنظیم سند، ملک در نام خریدار ثبت می‌شود.

حداقل پیش‌پرداخت معمول در خرید ملک قسطی در ترکیه چقدر است؟

طبق قانون، خریدار باید حداقل ۱۰٪ از مبلغ خرید را هنگام امضای قرارداد پرداخت کند. با این حال در عمل پروژه‌های ساخت‌وساز معمولا پیش‌پرداخت بیشتری ۲۰٪ تا ۴۰٪ درخواست می‌کنند. این رقم به توافق خریدار و سازنده بستگی دارد، ولی کمتر از ۱۰٪ معمولا پذیرفته نمی‌شود. در قرارداد باید میزان دقیق پیش‌پرداخت و شرایط واریز آن قید شود تا بعدا مشکلی پیش نیاید.

آیا با خرید قسطی می‌توان برای شهروندی اقدام کرد؟

خود خرید اقساطی مانع اقدام برای شهروندی نمی‌شود، بلکه مبلغ نهایی سرمایه‌گذاری و شرایط نگهداری مهم است. قانون جدید شهروندی ترکیه برای سرمایه‌گذاری در املاک، حداقل ۴۰۰۰۰۰ دلار آمریکاست که باید سند ملک در این مبلغ و به نام خریدار صادر شود و حداقل ۳ سال نگه داشته شود. اگر خرید اقساطی تا پایان پرداخت به ارزش کافی انجام شود و سند نهایی به نام خریدار منتقل شود، از نظر قانونی مشکلی وجود ندارد. با این حال، بسیاری توصیه می‌کنند برای شهروندی، پرداخت را فشرده یا نقدی انجام داده تا سریعا صاحب Tapu شوید، چون تا زمانی که سند در اختیار شما باشد، وضعیت مدارک و اثبات سرمایه‌گذاری شفاف‌تر است.

چه مدارکی برای گرفتن وام در خرید ملک قسطی در ترکیه لازم است؟

برای وام بانکی در ترکیه، مدارک زیر معمولا لازم است:

  • پاسپورت خریدار و کپی پاسپورت فروشنده
  • سند رسمی ملک (Tapu) یا قراردادی که نشان دهد فروشنده مالک است
  • معرفی‌نامه سازنده (برای پروژه‌های در حال ساخت)
  • شماره مالیاتی ترکیه (Vergi Numarası) خریدار
  • مدارک مالی خریدار (فیش حقوقی یا گردش حساب ۳ ماه اخیر)
  • گزارش کارشناسی ملک (ارزیابی قیمت)
  • مدارک آدرس محل سکونت خریدار (مانند قبض خدمات)
Tapu Harcı در خرید ملک قسطی چه تاثیری دارد؟

Tapu Harcı یکی از هزینه‌های اصلی در هنگام انتقال سند است و معمولا حدود ۴٪ ارزش ملک می‌باشد. این مالیات به‌طور مشترک از خریدار و فروشنده دریافت می‌شود. در خرید قسطی نیز همین مقدار محاسبه می‌شود و باید پرداخت شود تا معامله رسمی شود. بنابراین قیمت واقعی پرداخت‌شده به فروشنده برای اخذ اقامت یا محاسبات مالی باید ۴٪ کمتر از ارزش فروش به نام خریدار لحاظ شود. برای خریدار این یعنی لازم است برای Tapu Harcı حدود ۴٪ اضافه بر قیمت توافق‌شده کنار بگذارد.

آیا DASK برای تکمیل انتقال سند در خرید ملک قسطی الزامی است؟

بله، ارائه بیمه اجباری زلزله DASK یکی از مدارک مورد نیاز برای انتقال سند است. وزارت ثبت اسناد ترکیه از خریداران درخواست می‌کند گواهی DASK داشته باشند. این بیمه خسارات زلزله را تا سقف مشخصی پوشش می‌دهد و اجبار آن قانوناً بر همه مالکان اعمال می‌شود. بدون ارائه بیمه‌نامه معتبر DASK هنگام ثبت سند، دفتر Tapu انتقال مالکیت را انجام نمی‌دهد. بنابراین قبل از مراجعه به دفترخانه، بیمه DASK را برای ملک خریداری شده تهیه کنید.

خرید ملک قسطی در ترکیه یکی از بهترین روش‌های ورود به بازار املاک این کشور برای اتباع خارجی است. انعطاف‌پذیری در پرداخت، امکان سرمایه‌گذاری در پروژه‌های بزرگ بدون نیاز به نقدینگی بالا، و فرصت اخذ اقامت ترکیه یا حتی شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری در ملک، این روش را به گزینه‌ای جذاب تبدیل کرده است.

با این حال، نباید از ریسک‌ها غافل شد. مسائلی مانند تأخیر در دریافت سند مالکیت (Tapu)، نبود مجوزهای قانونی، یا شرایط مبهم قرارداد، می‌توانند مشکلات جدی برای خریدار ایجاد کنند. از همین رو، شناخت هزینه‌های جانبی مانند Tapu Harcı، KDV و بیمه اجباری DASK و همچنین ثبت قرارداد رسمی در دفترخانه و استفاده از ضمانت‌های بانکی یا شرط ثبت در Tapu اهمیت زیادی دارد.

اگر قصد دارید با خرید ملک اقساطی در ترکیه وارد این بازار شوید، توصیه می‌شود حتما از مشاوران حقوقی متخصص املاک ترکیه کمک بگیرید، سوابق سازنده را بررسی کنید و قرارداد شفاف و دقیق منعقد نمایید. در این صورت، می‌توانید با اطمینان خاطر سرمایه‌گذاری کرده و علاوه بر سودآوری مالی، مسیر دریافت اقامت یا شهروندی ترکیه از طریق خرید ملک را نیز برای خود و خانواده‌تان هموار کنید.

مشاغل مرتبط