اصطلاحات خرید و فروش ملک در ترکیه؛ راهنمای جامع برای خریداران و سرمایه‌گذاران
اصطلاحات خرید و فروش ملک در ترکیه یکی از اولین چیزهایی است که هر خریدار یا سرمایه‌گذار باید بداند تا بتواند با اطمینان وارد بازار املاک این کشور شود. اگر برای خرید یا فروش خانه در استانبول یا دیگر شهرهای ترکیه اقدام کرده‌اید، احتمالا با واژه‌هایی مثل تاپو، ایپوتک روبه‌رو شده‌اید که شاید در نگاه اول گیج‌کننده باشند. اما آشنایی با همین اصطلاحات رایج خرید، فروش و اجاره ملک در ترکیه می‌تواند تفاوت بین یک معامله‌ی موفق و یک اشتباه پر هزینه باشد.
در این راهنمای اصطلاحات بازار املاک ترکیه، تمام اصطلاحات بازار ملک در ترکیه از اصطلاحات مهم برای خرید ملک در ترکیه گرفته تا اصطلاحات اجاره و مالکیت در ترکیه را توضیح داده‌ایم. با مطالعه‌ی این راهنما، نه‌تنها درک روشنی از فرآیند خرید و فروش در ترکیه پیدا می‌کنید، بلکه می‌توانید با اطمینان و بدون نگرانی از مشکلات حقوقی یا مالی، معامله‌ای هوشمندانه و امن انجام دهید.
فهرست مطالب:
اهمیت شناخت اصطلاحات خرید و فروش ملک
اصطلاحات مالی و هزینه‌های خرید ملک
اصطلاحات حقوقی و ریسک‌های معامله ملک
اصطلاحات مرتبط با مشخصات و متراژ ملک
اصطلاحات انواع ملک و ساختمان‌ها
شهروندی و اقامت از طریق خرید ملک
اهمیت شناخت اصطلاحات خرید و فروش ملک در ترکیه
خرید یا فروش ملک در ترکیه بدون آشنایی با اصطلاحات تخصصی، ممکن است باعث اشتباه یا حتی زیان مالی شود. برای همین، شناخت اصطلاحات خرید و فروش ملک در ترکیه فقط اطلاعات عمومی نیست یک ابزار ضروری برای تصمیم‌گیری درست است.
خیلی از خریداران خارجی در استانبول یا شهرهای دیگر، به‌دلیل ندانستن همین واژه‌ها، با مشکلاتی مثل مالیات اضافه، سند ناقص یا حتی مالکیت غیرقانونی روبه‌رو می‌شوند. مثلا تفاوت بین Kat İrtifakı و Kat Mülkiyeti ممکن است تعیین کند که شما واقعا مالک خانه هستید یا فقط سهمی از زمین دارید!
آشنایی با اصطلاحات بازار املاک ترکیه باعث می‌شود بدانید هر بند از قرارداد دقیقا چه تعهدی دارید، هر هزینه‌ای بابت چیست و چطور می‌توانید از حقوق خودتان دفاع کنید. به همین دلیل، قبل از هر اقدام جدی، بهتر است لیست اصطلاحات حقوقی و مالی خرید ملک در ترکیه را بشناسید. این شناخت، تفاوت بین یک خرید مطمئن و یک تجربه پرریسک است.
هم‌چنین بخوانید: گزارش کارشناسی ملک یا اکسپرتیز در ترکیه
اصطلاحات اسناد و مالکیت در ترکیه
اسناد مالکیت ترکیه پایه و اساس هر معامله‌ای هستند. بدون درک درست آنها، ریسک بالایی وجود دارد. پس از این مرحله، می‌توانید با خیال راحت به سمت خرید بروید.
تاپو (Tapu) و انواع آن در ترکیه
در ترکیه سند رسمی مالکیت هر ملک تاپو نام دارد. این سند که توسط اداره ثبت اسناد (Tapu Sicil Müdürlüğü) صادر می‌شود، شامل مشخصات کامل ملک و مالک مانند آدرس، مساحت و نام مالک است. انواع سند مالکیت ترکیه شامل رنگ قرمز برای ساختمان‌ها و رنگ آبی برای زمین‌ها است. به یاد داشته باشید، همیشه تاپو را چک کنید تا مطمئن شوید ملک مشکل قانونی ندارد.
Kat Mülkiyeti و Kat İrtifakı چیست؟
در ترکیه دو نوع سند رایج برای واحدهای مسکونی وجود دارد: Kat İrtifakı و Kat Mülkiyeti.
سند Kat İrtifakı برای برای ساختمان‌های در حال ساخت (قبل از پایان ساخت و گرفتن پایان کار)؛ این سند نشان‌دهنده مالکیت سهم زمین و حقوق شما روی واحد در حال ساخت است. پس از تکمیل ساختمان و دریافت تاییدیه پایان کار، سند Kat Mülkiyeti صادر می‌شود که مالکیت قطعی واحد آپارتمان را تایید می‌کند.
به عبارت دیگر، Kat Mülkiyeti به شما اطمینان می‌دهد که ملک از نظر قانونی آماده استفاده است و مشکلات پروژه (مثل مجوز نگرفتن) رفع شده است.
Hisseli Tapu و مالکیت مشاع
Hisseli Tapu یا سند مالکیت مشاع حالتی است که چند نفر مالک مشترک یک ملک هستند. خرید چنین ملکی مشکالاتی به همراه دارد چون گرفتن وام بانکی روی این نوع سند بسیار سخت است. علاوه بر این، هنگام فروش ملک با سند مشاع، دیگران (شرکا یا حتی همسایگان) ممکن است از حق تقدم خرید استفاده کنند (حق شفعه)، یعنی بتوانند ابتدا همان ملک را با همان قیمت خریداری کنند.
اصطلاحات مالی و هزینه‌های خرید ملک در ترکیه
هنگام خرید ملک در ترکیه علاوه بر قیمت اصلی، با هزینه‌های مالی مختلفی روبه‌رو هستید. اصطلاحات مالی خرید ملک در ترکیه می‌تواند گیج‌کننده باشد، اما با دانستن آنها، بودجه‌تان را بهتر مدیریت می‌کنید.در ادامه لیست اصطلاحات حقوقی و مالی خرید ملک در ترکیه آورده شده:
Tapu Harcı و مالیات انتقال سند
Tapu Harcı همان مالیات انتقال سند در ترکیه است که معمولا ۴ درصد از قیمت اعلام‌شده در سند است. معمولا عرف بازار این است که خریدار و فروشنده هر کدام ۲ درصد را بپردازند ، اما گاهی خریدار همه را می‌پردازد. به همین دلیل، همیشه در قرارداد مشخص کنید تا غافلگیر نشوید. طبق قوانین در سال جدید، این نرخ ثابت مانده، اما برای املاک لوکس ممکن است تغییر کند.این هزینه هنگام انتقال مالکیت باید به اداره ثبت پرداخت شود.
KDV و مالیات بر ارزش افزوده ملک در ترکیه
KDV یعنی مالیات بر ارزش افزوده، که بسته به نوع ملک از ۱ تا ۱۸ درصد است. در پروژه‌های مسکونی معمولا نرخ‌های پایین‌تر (۱ تا ۸ درصد) اعمال می‌شود اما برای ملک لوکس یا تجاری ممکن است تا ۱۸٪ باشد.
Satış Bedeli و محاسبه قیمت واقعی ملک
Satış Bedeli قیمت واقعی فروش است که در تاپو ثبت می‌شود. روی این قیمت مالیات‌ها محاسبه می‌شوند. گاهی فروشنده، برای کاهش مالیات‌ها، مبلغ کمتر از قیمت واقعی را در سند ثبت می‌کند. اگرچه در کوتاه‌مدت ممکن است صرفه‌جویی مالیاتی شود، اما این اقدام می‌تواند در آینده (مثل دریافت اقامت یا شهروندی) مشکلات قانونی ایجاد کند.
کسر سند و هزینه‌های اداری
علاوه بر Tapu Harcı و KDV، هزینه‌هایی مانند Damga Vergisi (مالیات تمبر) و Döner Sermaye (هزینه‌های اداری ثبت) نیز وجود دارد که معمولا جمع‌شان حدود ۱٪ ارزش ملک می‌شود.
اصطلاحات حقوقی و ریسک‌های معامله ملک در ترکیه
قبل از خرید ملک باید اطلاعیه‌های ثبتی را چک کنید تا مطمئن شوید ملک عاری از ریسک‌های حقوقی است. در این زمینه مهم‌ترین اصطلاحات خرید و فروش ملک در ترکیه عبارت‌اند از:
İpotek و رهن ملک
İpotek یعنی رهن ملک، جایی که بانک یا وام‌دهنده ملک را به عنوان تضمین می‌گیرد. اگر وام بگیرید، تاپو با İpotek علامت‌گذاری می‌شود. وجود ایپوتک به این معنی است که تا زمان تسویه وام قبلی، مالکیت شما کامل نیست. در نتیجه، قبل از خرید باید ایپوتک را برداشته یا قسط‌های بدهی را تسویه کرد.
Haciz و توقیف املاک
Haciz یعنی توقیف ملک به دلیل بدهی اگر مالک قبلی بدهی مالیاتی یا بانکی داشته باشد، ممکن است اداره اجرا ملک را توقیف کرده باشد. خرید ملکی که تحت حکم Haciz باشد بسیار پرریسک است، زیرا احتمال از دست رفتن سرمایه وجود دارد. بنابراین حتما استعلام Haciz از ادارات مربوط قبل از معامله لازم است.
Şufa Hakkı و حق تقدم خرید
Şufa Hakkı حق تقدم است، این حق تقدم خرید مربوط به مالک مشاع یا همسایه‌ها است. اگر مالک فعلی بخواهد سهم مشاع خود را بفروشد، سایر شریک‌ها این اختیار را دارند که ملک را به جای خریدار با همان مبلغ بخرند. به عبارت دیگر، در معاملات املاک مشاع اگر از این حق مطلع نباشید ممکن است ناگهان متوجه شوید که شریک دیگر با همان قیمت معامله را لغو کرده است. بررسی وضعیت شفعه یکی از نکات کلیدی سند و رهن ملک در ترکیه محسوب می‌شود.
اصطلاحات مرتبط با مشخصات و متراژ ملک در ترکیه
شناخت اصطلاحات خرید و فروش ملک در ترکیه مربوط به متراژ و مشخصات ملک، به شما کمک می‌کند تفاوت میان عددهای سند و آگهی را درست درک کرده و تصمیم آگاهانه‌تری در خرید بگیرید.
Brüt و Net در سند و آگهی ملک
Brüt متراژ ناخالص است، شامل کل زیربنای ملک به همراه دیوارها، پله‌ها، بالکن‌ها و فضاهای مشترک و مشاعات است. در نتیجه مساحت Brüt همیشه بزرگ‌تر از متراژ قابل استفاده داخلی است. دانستن Brüt مهم است چون در آگهی‌ها این عدد نشان داده می‌شود و گاهی خریداران را متعجب می‌کند.
Net متراژ خالص است، مساحتی است که شما واقعا می‌توانید از آن استفاده کنید؛ یعنی فضای داخلی داخلی واحد بدون دیوارها و ستون‌ها. به عنوان مثال در آگهی متراژ Brüt ذکر می‌شود ولی در سند متراژ Net ثبت شده است. این تفاوت (Brüt vs Net) را حتما قبل از خرید بررسی کنید.
Emsal و نسبت ساخت به زمین
Emsal ضریب ساخت است. نسبت مساحت کل سازه (زیربنا) به مساحت زمین است که توسط شهرداری تعیین می‌شود. به عنوان مثال اگر Emsal یک قطعه زمین ۲ باشد و مساحت زمین ۱۰۰۰ متر باشد، کل مجوز ساخت ۲۰۰۰ متر (در دو طبقه) خواهد بود. این عدد تراکم ساخت و میزان مجاز ساخت‌وساز را مشخص می‌کند.
Metrekare و واحد اندازه‌گیری ملک
Metrekare واحد اندازه‌گیری مساحت ملک بر متر مربع است. تمام مبالغ سند، آگهی و مذاکرات بر حسب مترمربع محاسبه می‌شوند.
اصطلاحات انواع ملک و ساختمان‌ها در ترکیه
در ترکیه انواع مختلفی از واحد مسکونی و تجاری وجود دارد. برخی از رایج‌ترین اصطلاحات خرید و فروش ملک در ترکیه مربوط به انواع ملک و ساختمان‌ها عبارت‌اند از:
Daire، Residans، Villa و Müstakil Ev
Daire: واحد آپارتمان معمولی در ساختمان‌های چند طبقه است. این واژه معادل آپارتمان است و یک گزینه متداول برای سکونت شهری به‌شمار می‌آید.
Residans: مجتمع مسکونی مدرن با امکانات لوکس مانند استخر، سالن ورزش، فضای سبز و امنیت ۲۴ ساعته است. رزیدانس‌ها معمولا در مناطق مرکزی شهر و به‌صورت آپارتمان‌های مجلل ساخته می‌شوند و زندگی راحت و لوکسی را ارائه می‌دهند.
Müstakil Ev: خانه مستقل با زمین اختصاصی است. یعنی یک ویلا یا خانه دوبلکس/تریبلکس که در مجاورت مستقل بر روی قطعه زمین ساخته شده است و فضای خصوصی بیشتری دارد. این نوع ملک گزینه‌ای مناسب برای خانواده‌هایی است که به حریم خصوصی اهمیت می‌دهند.
Villa: ویلا، خانه لوکس دوبلکس یا تریبلکس با محوطه خصوصی و امکانات ویژه است. ویلاها اغلب در مناطق خوش‌آب‌وهوا و خارج از شهر ساخته می‌شوند و از آپارتمان‌های معمولی بزرگ‌تر و با امکانات بیشتر هستند.
Arsa و زمین خام برای ساخت‌وساز
زمین خامی است که هنوز روی آن ساخت‌وسازی انجام نشده است. خرید Arsa معمولا به‌عنوان سرمایه‌گذاری بلندمدت محسوب می‌شود. به دلیل ضوابط شهرداری و نوع کاربری، باید قبل از ساخت پروژه، جواز ساخت گرفته شود. بررسی نوع کاربری (مثلا مسکونی یا تجاری) و محدودیت‌های شهرداری برای یک Arsa ضروری است.
İşyeri و ملک تجاری
ملک تجاری مانند مغازه، دفتر اداری یا سوله است که برای فعالیت کسب‌وکار استفاده می‌شود. خرید یا اجاره İşyeri تابع قوانین خاصی است، اما از لحاظ اصطلاحات معمولا مانند ملک مسکونی است.
اصطلاحات مرتبط با اجاره ملک در ترکیه
اگر به جای خرید، قصد اجاره ملک را دارید، چند اصطلاح مهم برای اصطلاحات اجاره و مالکیت در ترکیه وجود دارد که باید بدانید:
Kira و مبلغ اجاره
مبلغ اجاره ماهیانه ملک است که بر اساس توافق طرفین تعیین می‌شود. این مبلغ معمولا ماهانه به مالک پرداخت می‌شود.
Depozito و ودیعه قانونی
یکی از اصطلاحات رایج خرید، فروش و اجاره ملک در ترکیه، ودیعه یا ضمانتی است که مستاجر در ابتدای قرارداد به مالک می‌پردازد. معمولا این مبلغ معادل یک تا سه ماه اجاره است و پس از پایان قرارداد، در صورت عدم خسارت به ملک، به مستاجر بازگردانده می‌شود.
Kira Sözleşmesi و قرارداد اجاره رسمی
قرارداد رسمی اجاره است که شرایط کامل مانند مبلغ اجاره، مدت اجاره، تعهدات مستاجر و موجر و سایر موارد را تعیین می‌کند. این سند باید به زبان ترکی تنظیم و در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود تا برای هر دو طرف الزام‌آور باشد.
Aidat و شارژ ساختمان
Aidat شارژ ماهانه برای نگهداری ساختمان است. مبلغی است که برای نگهداری مشاعات ساختمان (مانند آسانسور، فضای سبز، نظافت راهروها و غیره) توسط ساکنان پرداخت می‌شود. این هزینه معمولا به‌صورت ماهانه محاسبه شده و توسط مدیر ساختمان از مستاجر یا مالک دریافت می‌شود.
Tahliye و تخلیه ملک
به معنای تخلیه ملک پس از پایان قرارداد اجاره یا براساس شرایط تخلیه قانونی است. یعنی پس از پایان مدت اجاره، مستاجر موظف است ملک را تخلیه و تحویل دهد، مگر اینکه توافق دیگری صورت بگیرد.
شهروندی و اقامت از طریق خرید ملک در ترکیه
خرید ملک در ترکیه علاوه‌بر سرمایه‌گذاری امن، می‌تواند راهی برای دریافت اقامت و شهروندی باشد. مطابق قوانین ترکیه، خریداران خارجی پس از دریافت سند مالکیت (تاپو) می‌توانند اقامت کوتاه‌مدت یک‌ساله دریافت کنند. در ضمن، اگر ارزش خرید ملک حداقل ۴۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا باشد و تا سه سال به‌عنوان سرمایه‌گذاری نگه داشته شود، خریدار می‌تواند برای شهروندی ترکیه اقدام کند. این قابلیت فرصت می‌دهد تا با یک سرمایه‌گذاری ملکی مناسب، اقامت قانونی و در نهایت تابعیت ترکیه را به‌دست آورید.
سوالات متداول اصطلاحات خرید و فروش ملک در ترکیه
در این بخش به پرسش‌های رایج خریداران درباره مهم‌ترین اصطلاحات خرید و فروش ملک در ترکیه پاسخ داده‌ایم تا مسیر معامله برایتان شفاف‌تر و مطمئن‌تر شود.
تفاوت تاپو قرمز و آبی چیست؟
تاپو قرمز برای ساختمان‌ها، آبی برای زمین‌ها است. هر دو معتبرند، اما بسته به نیاز تان انتخاب کنید.
Kat İrtifakı و Kat Mülkiyeti چه تفاوتی دارند؟
Kat İrtifakı سند پیش از تکمیل ساختمان است که فقط مالکیت سهم شما از زمین در حال ساخت را نشان می‌دهد اما Kat Mülkiyeti سند نهایی مالکیت واحد تکمیل‌شده (با پایان کار) است.
تفاوت مساحت Brüt و Net در چیست؟
در آگهی‌ها معمولا مساحت Brüt (شامل دیوارها و مشاعات) نوشته می‌شود؛ اما در سند مساحت Net (فضای قابل استفاده) ثبت می‌شود. به همین دلیل، مساحت ذکر شده در آگهی بزرگ‌تر از متراژ داخلی واحد است.
هزینه انتقال سند (Tapu Harcı) چقدر است و چه کسی می‌پردازد؟
طبق قانون، مالیات انتقال سند ۴ درصد از مبلغ فروش در سند است. معمولا عرف است که خریدار و فروشنده هر کدام نیمی از این هزینه (معادل ۲ درصد از قیمت) را بپردازند.
آیا Satış Bedeli برابر با قیمت واقعی ملک است؟
گاهی فروشنده برای کاهش مالیات، مبلغ کمتری را در سند (فروش‌نامه) قید می‌کند. این کار می‌تواند در آینده مشکلاتی ایجاد کند (مثلا در اخذ اقامت یا شهروندی)، بنابراین بهتر است قیمت واقعی را به طور صحیح در قرارداد بیاورید.
شناخت اصطلاحات خرید و فروش ملک در ترکیه مهم‌ترین گام برای انجام یک معامله امن و آگاهانه است. آشنایی با واژه‌هایی مثل تاپو، KDV، Kat Mülkiyeti یا تفاوت Brüt و Net کمک می‌کند هنگام خرید ملک در استانبول یا دیگر شهرهای ترکیه، از اشتباهات پرهزینه جلوگیری کنید.
درک درست از اصطلاحات رایج در بازار املاک ترکیه نه‌تنها شما را در برابر ریسک‌های حقوقی و مالی محافظت می‌کند، بلکه مسیر سرمایه‌گذاری و دریافت اقامت ترکیه از طریق خرید ملک را هم هموارتر می‌سازد. پس پیش از هر اقدامی درباره اصطلاحات بازار ملک در ترکیه مطالعه کنید، مشاوره بگیرید و با آگاهی وارد این بازار شوید.
قوانین ارسال دیدگاه
لطفاً پیش از ارسال نظر، خلاصه قوانین زیر را مطالعه کنید: