تاپو در ترکیه موضوعی است که در این مقاله قصد داریم به آن بپردازیم. خرید ملک در ترکیه یکی از مهم‌ترین تصمیماتی است که افراد، به‌ویژه سرمایه‌گذاران خارجی می‌گیرند. اما آگاهی از قوانین و فرایندهای مربوط به سند مالکیت یا همان تاپو در ترکیه، پیش از هر اقدامی ضروری است. صدور تاپو در ترکیه برای اثبات مالکیت قانونی افراد بر ملک خریداری‌شده، الزامی است و بدون آن، معامله از نظر قانونی کامل نخواهد بود.
بنابراین، اگر قصد خرید خانه، آپارتمان یا هر نوع ملک دیگری در این کشور را دارید، باید ابتدا با مفهوم تاپو در ترکیه و انواع آن آشنا شوید. همچنین لازم است از مراحل، مدارک مورد نیاز، هزینه‌ها و مدت زمان صدور تاپو در ترکیه برای اتباع خارجی مطلع باشید. در این مقاله، به بررسی جامع تمامی موارد مذکور می‌پردازیم تا بتوانید با آگاهی کامل، اقدام به خرید ملک در ترکیه کنید.
فهرست مطالب:
مراحل و مدارک اخذ تاپو در ترکیه برای اتباع خارجی
نکات مهم هنگام خرید ملک در ترکیه و اخذ تاپو
اخذ اقامت و تابعیت از طریق خرید ملک
تاپو در ترکیه چیست؟
تاپو (Tapu) در ترکیه، سندی است که مالکیت قانونی شخص بر یک دارایی غیرمنقول مانند خانه، زمین یا هر نوع ملک دیگر را به‌صورت رسمی تأیید می‌کند. این سند توسط اداره ثبت اسناد و املاک (Tapu Müdürlüğü) صادر می‌شود و مشخصات کاملی از جمله نام مالک، آدرس ملک، شماره پلاک و نقشه ثبتی، مساحت، تاریخ خرید و سایر جزئیات مرتبط را در بر می‌گیرد. بدون تاپو، مالکیت فرد بر ملک از نظر قانونی محرز نیست و امکان انجام هر گونه معامله یا اقدام حقوقی دیگر با مشکل مواجه خواهد شد.
در سال‌های اخیر و به منظور افزایش امنیت اسناد، تغییراتی در شکل تاپوی ترکیه ایجاد شده که از آن جمله می‌توان به افزوده شدن یک کد QR اشاره کرد. با اسکن این کد از طریق اپلیکیشن‌های موبایل مخصوص، می‌توان به اطلاعاتی مانند سوابق ملک، ویژگی‌های آن و حتی موقعیت جغرافیایی دقیق ملک دسترسی یافت. این ویژگی نقش مهمی در جلوگیری از جعل اسناد یا کلاه‌برداری‌های احتمالی در حوزه مسکن دارد و به شفافیت و اعتبار فرایند خرید ملک کمک شایانی می‌کند.
انواع اسناد مالکیت در ترکیه
در ترکیه انواع مختلفی از اسناد مالکیت وجود دارد که هر یک ویژگی‌ها و کاربردهای متفاوتی دارند. آشنایی با این اسناد، گام اول در فرایند خرید ملک در این کشور محسوب می‌شود.
سند قرمز
رایج‌ترین نوع سند، «تاپوی قرمز» یا “Kırmızı Tapu” نام دارد که مختص املاکی است که پروانه ساخت و پایان کار دریافت کرده‌اند. به عبارت دیگر، این نوع سند برای ساختمان‌ها و واحدهای مسکونی نوسازی صادر می‌شود که مراحل ساخت آن‌ها به‌طور کامل طی شده است.
سند آبی
در مقابل، برای زمین‌هایی که هنوز ساخت و ساز در آن‌ها شروع نشده یا در حال انجام است، «تاپوی آبی» یا “Mavi Tapu” صادر می‌گردد. خریداران باید به این نکته توجه داشته باشند که با تکمیل ساخت و دریافت پایان کار، تاپوی آبی به تاپوی قرمز تبدیل خواهد شد.
سایر اسناد مالکیت
علاوه بر سند قرمز و آبی، اسناد مالکیت دیگری نیز در ترکیه وجود دارد که کاربردهای محدودتری دارند. سند سبز مخصوص املاک کشاورزی بوده و سند زرد نیز برای املاک تاریخی یا حفاظت‌شده صادر می‌شود. همچنین اسنادی تحت عنوان «ارتفاق طبقاتی» و «مالکیت مشترک» نیز وجود دارند که به ترتیب برای ملک‌های آپارتمانی و سهم‌بری مشاع کاربرد دارند.
اهمیت تاپو در ترکیه
تاپو سندی است که مالکیت قانونی فرد بر ملک را تأیید و تثبیت می‌کند. به همین دلیل، پس از نهایی شدن معامله، اخذ این سند اهمیت بسیار زیادی دارد. تا زمانی که تاپو به نام خریدار صادر نشده باشد، حتی در صورت پرداخت کامل مبلغ، مالکیت وی بر ملک از نظر حقوقی محرز نیست و هر گونه ادعایی در این خصوص فاقد وجاهت قانونی خواهد بود.
اما اهمیت تاپو صرفاً به مالکیت خلاصه نمی‌شود. برای انجام بسیاری از امور رسمی و ثبتی در ارتباط با ملک، ارائه تاپو الزامی است. به‌عنوان مثال، اگر مالک بخواهد برای دریافت وام بانکی یا مجوزهای ساخت اقدام کند، بدون تاپو امکان پیگیری این موارد را نخواهد داشت. همچنین برای فروش، اجاره، گرو گذاشتن ملک یا طرح دعاوی حقوقی مرتبط با آن، تاپو سندی کلیدی و اجتناب‌ناپذیر است.
افزون بر این، تاپو پیش‌نیاز اصلی برای اخذ اقامت یا پیگیری امور شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری در بخش ملک است. افراد خارجی در صورتی می‌توانند بر پایه ملک خریداری شده برای اقامت یا تابعیت ترکیه اقدام کنند که سند آن به نام ایشان صادر شده باشد.
مراحل و مدارک اخذ تاپو در ترکیه برای اتباع خارجی
فرایند اخذ تاپو برای اتباع خارجی مستلزم طی کردن برخی مراحل اداری و تدارک مجموعه‌ای از مدارک است. بر اساس مقررات کنونی، متقاضیان خارجی باید حداقل یک روز قبل از انعقاد قرارداد، درخواست رسمی خود مبنی بر تمایل به خرید ملک را به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک ارائه دهند.
احراز هویت
در روز موعود، خریدار (و در صورت لزوم فروشنده) باید با در دست داشتن مدارک هویتی خود مانند گذرنامه یا کارت شناسایی معتبر، به اداره ثبت مراجعه کند. سایر اسناد و مدارک لازم شامل شماره مالیاتی خریدار، گزارش ارزیابی ملک، سند مالکیت فعلی و مدارک پایان کار (در صورت وجود)، تأییدیه پرداخت مالیات و عوارض و در صورت نیاز، وکالت‌نامه می‌باشد. دریافت و به‌همراه داشتن برگه‌ای با عنوان ارزش ملک با نرخ روز از شهرداری مربوطه. برگه‌ی سیاست نامه‌ی بیمه‌ی اجباری در برابر حوادث برای املاک مسکونی و اداری(داسک).
مدارک مورد نیاز
همراه داشتن۲ قطعه عکس مربوط به حداکثر ۶ ماه اخیر برای خریدار و ۱ قطعه برای فروشنده در ابعاد ۶در۴. اصل و یا کپی برابر اصل مورد تایید بهمراه ترجمه از وکالت نامه هایی که در خارج ترکیه تنظیم شده اند.
ارائه رسید پرداخت
اگر پرداخت از طریق حساب بانکی خارجی انجام شود، ارائه سند تبدیل ارز نیز ضروری است. ماده 35 قانون تملک در ترکیه، رعایت شرط انتقال ارز از طریق بانک را برای خریداران خارجی الزامی کرده است.
فرایند انتقال سند
در اداره ثبت، معمولاً بر اساس نوبت‌دهی به متقاضیان رسیدگی می‌شود. در صورتی که خریدار یا فروشنده به زبان ترکی مسلط نباشند، همراه داشتن یک مترجم رسمی در این مرحله اجباری است. پس از بررسی مدارک و تطبیق اطلاعات، مباینه‌نامه در حضور طرفین تنظیم شده و پس از اخذ امضاهای لازم، فرایند انتقال سند آغاز می‌شود.
هزینه انتقال سند
در خصوص هزینه‌ها، در کنار مبلغ اصلی معامله، خریدار و فروشنده هر یک باید 2 درصد مالیات نقل و انتقال پرداخت کنند. همچنین هزینه‌های جانبی دیگری مانند دستمزد کارشناسی ارزیابی ملک، حق ثبت، ترجمه اسناد و موارد احتمالی دیگر نیز به مبلغ نهایی افزوده می‌شود.
زمان صدور سند
معمولاً فرایند صدور سند مالکیت بین 3 تا 7 روز کاری به طول می‌انجامد و پس از طی این مدت و تسویه کامل حساب، تاپو به نام مالک جدید صادر خواهد شد. متقاضیان اقامت باید به این نکته توجه کنند که زمان درخواست اقامت باید بعد از انتقال سند انجام پذیرد.
استفاده از سیستم‌های امن انتقال وجه (تاپوتاکاس یا خدمات بانکی)
یکی از دغدغه‌های اصلی خریداران ملک در ترکیه، انتقال امن وجوه و اطمینان از اینکه پس از پرداخت، ملک حتماً به نام آن‌ها ثبت خواهد شد، است. برای رفع این نگرانی، سیستم‌هایی مانند «تاپوتاکاس» (Tapu Takas) توسط بانک‌های ترکیه و با همکاری اداره ثبت راه‌اندازی شده‌اند.
نحوه عملکرد این سیستم بدین صورت است که خریدار وجه را به جای حساب فروشنده، به حساب امانی در سیستم تاپوتاکاس واریز می‌کند. سپس فروشنده، ملک را در اداره ثبت به نام خریدار منتقل می‌نماید. پس از تأیید این انتقال، وجه توسط سیستم به حساب فروشنده واریز می‌شود.
این روند به خریدار اطمینان می‌دهد که قبل از نهایی شدن انتقال سند، وجهی به فروشنده پرداخت نخواهد شد. البته استفاده از این سیستم کاملاً اختیاری است و طرفین می‌توانند مستقیماً نسبت به تسویه حساب از طریق سیستم بانکی عادی اقدام کنند. نکته مهم در این حالت، واریز وجه به حساب شخص فروشنده و پرهیز از پرداخت به حساب اشخاص ثالث است. همچنین توصیه می‌شود پیش از انتقال وجه، حتماً حساب بانکی در ترکیه افتتاح شود.
نکات مهم هنگام خرید ملک در ترکیه و اخذ تاپو
علاوه بر آگاهی از فرایند اداری و حقوقی اخذ تاپو، رعایت برخی نکات در فرایند خرید ملک برای پیشگیری از بروز مشکلات احتمالی ضروری است:
استعلام کامل ملک
پیش از عقد قرارداد، باید استعلامات لازم در خصوص وضعیت حقوقی ملک و سابقه آن انجام شود. بررسی مواردی مانند مالکیت، بدهی‌ها، حقوق ارتفاقی، رهن و ممنوعیت‌های احتمالی در این مرحله ضروری است.
اطمینان از نداشتن بدهی و تعهدات
از جمله مهم‌ترین استعلام‌ها، بررسی بدهی‌های مالیاتی و جرائم ساختمانی است. همچنین با مراجعه به شهرداری و ارائه کد پستی یا پلاک ثبتی، می‌توان از نداشتن بدهی عوارض شهرداری نیز مطمئن شد. اما نکته حائز اهمیت، استعلام بدهی‌های بانکی است که متأسفانه از طریق مراجع رسمی قابل انجام نیست و نیازمند بررسی دقیق مستندات و مشاوره حقوقی است.
بررسی دقیق مدارک
کلیه مدارک ملک و هویتی طرفین معامله باید با دقت بررسی شده و با مشخصات واقعی ملک تطبیق داده شود. همچنین از اصالت و اعتبار مدارک ترجمه شده یا وکالت‌نامه‌ها باید اطمینان حاصل شود.
توجه به میزان و نحوه پرداخت بیعانه
توصیه می‌شود بیعانه در حد 10 تا 15 درصد مبلغ کل باشد و مابقی، در زمان انتقال سند پرداخت گردد. باید در قرارداد، شرایط دقیق استرداد یا ضبط بیعانه در صورت انصراف هر یک از طرفین قید شود.
اخذ مشاوره حقوقی
با توجه به حساسیت و پیچیدگی روند خرید ملک و اخذ تاپو، بهره‌گیری از خدمات وکلا و مشاوران حقوقی مجرب می‌تواند کمک شایانی به حفظ منافع خریدار و پیشبرد صحیح فرایند کند.
توجه به قانون تملک اتباع خارجی
شهروندان کشورهایی که بر اساس اصل متقابل، اجازه تملک به اتباع ترک را نمی‌دهند، امکان خرید ملک در ترکیه را نخواهند داشت. علاوه بر این، سقف مساحت قابل تملک در هر شهرستان برای اشخاص حقیقی خارجی، 10 درصد کل مساحت آن شهرستان است.
اخذ اقامت و تابعیت از طریق خرید ملک
یکی از راه‌های کسب اقامت یا حتی شهروندی ترکیه، سرمایه‌گذاری از طریق خرید ملک است. اتباع خارجی در صورت خرید ملک به ارزش حداقل 75 هزار دلار، می‌توانند برای دریافت اقامت یک ساله و تمدید آن اقدام کنند. البته باید توجه داشت که صرفاً یک واحد مسکونی برای هر فرد خارجی، مشمول این قانون است.
برای اخذ شهروندی نیز، حداقل ارزش ملک باید 400 هزار دلار باشد. علاوه بر این، متقاضی باید متعهد شود که تا سه سال ملک را به فروش نرساند و این موضوع در تاپو قید گردد. با احراز این شرایط، پرونده متقاضیان شهروندی، در مدت حدود 3 تا 4 ماه بررسی و در صورت تأیید، منجر به اعطای تابعیت به ایشان و خانواده‌شان خواهد شد.
جمع‌بندی
خرید ملک در کشور ترکیه مستلزم آشنایی با قوانین، مقررات و فرایندهای حقوقی انتقال مالکیت است. تاپو در ترکیه، سند رسمی مالکیت بر ملک بوده و بدون آن، هر گونه نقل و انتقالی فاقد اعتبار قانونی است. اتباع خارجی نیز در صورت اخذ تاپو، از حقوق مالکیتی برابر با شهروندان ترکیه برخوردار خواهند شد.
برای خرید ملک و اخذ تاپو در ترکیه، کسب اطلاعات کافی، بررسی دقیق مدارک، استعلام سوابق ملک و استفاده از خدمات وکلای باتجربه بسیار مهم است. با طی کردن صحیح و قانونی این فرایند، می‌توان ضمن پرهیز از ریسک‌ها و زیان‌های احتمالی، از مزایای سرمایه‌گذاری یا سکونت در ترکیه بهره‌مند شد.
امید است اطلاعات ارائه شده در این مقاله، بتواند چراغ راهی برای افرادی باشد که قصد خرید ملک و اخذ تاپو در ترکیه را دارند. به خاطر داشته باشید که کسب مشاوره تخصصی و دریافت خدمات حقوقی از افراد مجرب، بهترین راه برای تجربه یک خرید مطمئن و دور از دغدغه خواهد بود.
سوالات متداول
آیا امکان اخذ تاپو بدون حضور فیزیکی در ترکیه وجود دارد؟
پاسخ: خیر، مطابق با قوانین کشور ترکیه، حضور فیزیکی خریدار یا نماینده قانونی وی در دفترخانه اسناد رسمی برای امضای تاپو الزامی است. البته در صورت داشتن وکالت‌نامه رسمی، وکیل می‌تواند به نمایندگی از موکل در دفترخانه حاضر شود.
آیا می‌توان بدون داشتن اقامت ترکیه اقدام به خرید ملک کرد؟
پاسخ: بله. در حال حاضر داشتن اقامت برای خرید ملک توسط اشخاص حقیقی خارجی الزامی نیست. اما پس از خرید ملک، برای اخذ اقامت یک ساله باید مدارکی مانند تاپو، شماره مالیاتی، بیمه سلامت و اثبات تمکن مالی به اداره مهاجرت ترکیه ارائه شود.
هزینه صدور تاپو شامل چه مواردی است؟
پاسخ: علاوه بر مالیات نقل و انتقال، هزینه‌هایی مانند حق ثبت، دستمزد کارشناسی، ترجمه اسناد، تمبر و خدمات دفترخانه نیز باید پرداخت شود. مجموع این هزینه‌ها حدود 7 تا 10 درصد ارزش ملک برآورد می‌شود که بر عهده خریدار است.
دیدگاهی ثبت نشده است